주택도시보증공사 보증형 부동산투자신탁 구조로 프로젝트금융 부담을 줄이고 안정적인 배당 수익을 확보하며, 2027년 공사 시작을 목표로 하고 있다.
부동산 개발 회사 신영이 서울 마포구에 위치한 케이티 신촌 사업장 개발 프로젝트를 주택도시보증공사가 지원하는 민간임대 부동산투자신탁 방식으로 진행한다. 홍대입구역 근처라는 지리적 장점을 활용해 대학생과 청년층의 높은 임대 수요를 겨냥하며, 사업의 안정성을 높이는 구조로 계획을 재조정했다.
신영은 케이티 신촌 사업장 부지 개발을 공공 지원 민간임대 방식으로 추진하기 위한 절차를 밟고 있으며, 현재 사업 신청서를 제출한 상태다. 5월에 우선 협상 대상자로 선정될 예정이다.
해당 프로젝트는 마포구 동교동 지역 약 2,718제곱미터 부지에 연면적 약 49,572제곱미터 규모로 공동주택 238가구, 오피스텔 238실, 공공임대주택 43가구 등을 건설하는 계획이었다. 사업 시행은 신영이 설립한 특수목적법인이 담당하며, 신영이 지분 100%를 보유하고 있어 실질적으로 주도하고 있다.
이 사업은 신영이 2021년부터 추진해온 첫 역세권 활성화 프로젝트이기도 하다. 신영은 2021년 약 2,110억원 규모의 단기 대출을 조달한 후, 케이티 자산운용회사가 부동산투자신탁 형태로 보유하던 부지를 매입하며 본격적으로 사업을 시작했다. 이후 프로젝트금융 대출 규모를 점차 줄여왔으며, 올해 3월에는 1,450억원 규모로 축소해 단기 대출을 조달했다.
지난해 8월 인허가 절차를 완료해 공사 착수가 가능한 상태였지만, 사업 구조 변경에 따라 올해 3월 대출 기간을 1년 더 연장했다. 기존 일반 분양 중심의 주택 공급 계획에서 임대 운영 방식으로 방향을 전환했기 때문이다.
홍대입구역 역세권이라는 입지 특성상 분양보다 임대 수요가 훨씬 많다는 판단과 함께, 임대 수익을 기반으로 한 안정적인 현금 흐름을 확보할 수 있다는 점이 주요 배경으로 작용했다.
현재 신영은 주택도시보증공사가 지원하는 민간임대 부동산투자신탁 구조를 통해 사업을 진행하기 위한 절차를 밟고 있다. 주택도시보증공사와 공동으로 출자해 부동산투자신탁을 설립하고, 임대주택을 운영한 뒤 임대 수익과 배당금으로 투자금을 회수하는 방식이다.
이러한 방식은 주택도시보증공사의 보증을 통한 신용 보강이 가능해 프로젝트금융 조달과 공사 착수 추진에도 유리하다. 올해 1월 주택도시보증공사 부동산투자신탁 공모에 참가 의향서를 제출했으며, 현재 사업 신청서를 접수한 상태다.
5월 우선 협상 대상자 선정, 10월 부동산투자신탁 설립을 목표로 하고 있다. 이후 2027년 1월 프로젝트금융을 조달해 공사에 착수할 계획이다. 공사 기간은 약 40개월로, 2030년 4월 완공을 목표로 하고 있다.
특히 상업시설은 선매입 약정을 통해 부동산투자신탁이 먼저 확보한 뒤 완공 시점에 신영이 다시 매입하는 구조로 설계됐다. 2030년 완공 이후 2년간 운영을 거쳐 2032년 매각하는 방식으로 투자금 회수를 추진할 방침이다.
신영 관계자는 “기존 분양 형식으로 추진하던 계획을 사업 안정성 확보를 위해 임대 주거 상품으로 변경했다”며 “주택도시보증공사가 지원하는 민간임대주택 부동산투자신탁을 통해 임대 운영 기간 동안 배당 수익을 확보하고, 향후 매각 차익도 기대할 수 있는 구조를 마련했다”고 밝혔다.
